Май 11

Назад в будущее. Или сегодняшний рынок недвижимости в Канаде повторяет состояние 30-летней давности. Анализ.

maxresdefaultРынок недвижимости в Канаде переживет период развития 30-летней давности. Анализ.

Растущие сегодня цены в сегменте недвижимости в Канаде могут показаться неожиданными для игроков рынка, однако же статья, датируемая 1988 годом констатирует аналогичную ситуацию, показывая, таким образом, что скачки цен на рынке недвижимости отнюдь не исключительное явление сегодняшнего дня.
В опубликованном изданием «The Globe and Mail « отчете тридцатилетней давности репортер сегмента недвижимости Tamsin McMahon (Тамсин Маккалон) делает акцент на влиянии низких ипотечных ставок на рост цен на жилье в Торонто.
«Политики и  арендаторы объявили кризис платежеспособности на рынке недвижимости – снова – и призывают к новым налогам на, так называемые, спекулятивные доходы, чтобы снизить ажиотаж на рынке», — говорится в статье. «В самых темных красках обрисовывается вина иностранного капитала в сложившейся ситуации. Достается здесь и яппи (категории молодых успешных предпринимателей)».

Другой источник 1989 годасюжет от BCTV, освещающий рынок Ванкувера того времении здесь мы видим растущее недовольство — обратную сторону процесса увеличения потоков иностранных инвестиций в город.  

«Такие люди как мы: пара, которая прожила здесь всю свою жизнь с момента нашей свадьбы в далекой юности, но так и не смогла позволить себе купить дом», — приводит в сюжете репортер слова женщины. «Мы копили и откладывали, но этого всегда оказывалось мало, ведь цены продолжали расти, ориентируясь на покупательскую способность вновь и вновь прибывающих в страну иностранцев, которые вопреки росту цен все равно покупали недвижимость в стране».

В своем анализе для «The Huffington Post Canada» обозреватель индустрии Jesse Ferreres (Джес Ферерас) утверждает, что лишь принимая во внимание небольшие изменения в цифрах сегодняшнего дня, каждый может убедиться, что ситуация нынешнего времени во многом идентична. «Замените цены на сегодняшниеи вы увидите, что такой сюжет мог бы быть опубликован на прошлой неделе», – утверждает Ferreras (Ферерас).

Мар 10

Текущие оценки рынка жилья Канады

CMHCТекущие оценки рынка жилья Корпорацией Канады по страхованию ипотеки(CMHC): победители и проигравшие.

Повторная оценка жилищного рынка Корпорацией Канады по страхованию ипотеки обратила внимание на факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости.            Используя определенные калькуляции, Государственная корпорация ставила перед собой цель выявить проблемные части рынка в данный момент. Оценка шла в рамках растущего спроса на жилье при его чрезмерной застройке, увеличении цен  с тенденцией к их завышению. «В основу анализа брались демографические, экономические и финансовые факторы, такие как рост населения, изменения  личного дохода,  процентные ставки на ипотеку», — говорится в отчете Корпорации Канады по страхованию ипотеки. «Кроме того, принималось во внимание расширение  как рынков первичного, так и вторичного жилья».
Победители: Рынки с наименьшими негативными тенденциями.

Ванкувер «Умеренные доказательства завышения цен на недвижимость было отмечено в третьем квартале, то есть цены на жилье были выше, чем уровень неиспользованных личных накоплений, рост численности населения и других факторов», сообщает Корпорация Канады по страхованию ипотеки. «Зафиксирован особенно сильный рост цен на отдельно стоящие дома из-за спроса со стороны высоко обеспеченной части населения и покупателей продавших своё жильё с надеждой на покупку нового». В рамках нынешней ситуации оживленного рынка недвижимости высокий спрос сохраняется как на покупку, так и на аренду жилья.

Гамильтон «В третьем квартале 2015 года уровень продаж по последним показателям сохранял тенденцию к повышению и привел к появлению некоторых признаков переоценки жилья на рынке. В это же время трудовая занятость  жителей Гамильтона повышается».
Проигравшие: Рынки показывают присутствие негативных факторов влияния.
Торонто «Снижение объемов предложений, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья на «земле», привело к ускоренному скачку цен», — по сообщению Корпорации Канады по страхованию ипотеки. «Затянувшийся рост цен на жилье, не подкрепленный ростом личного дохода и приростом населения, дает основание считать его переоцененным».  Наслаиваются еще и превышающие среднестатистические показатели уже построенных, но не проданных Кондоминиумов, что в свою очередь, также влияет на рынок недвижимости Торонто.  Большая разница в ценах между Кондоминиумами и жильём на «земле» привела к некоторой коррекции цен на Кондо в прошлом году.

Калгари.  «На фоне ослабления базисных экономических факторов, существует тенденция к завышению цен на рынке в Калгари», — констатирует Корпорация Канады по ипотечному строительству. «Низкие цены на топливо снизили обороты и занятость в энергетическом секторе, что влияет на емкость рынка и снижает приток капитала в провинции».   Уменьшение миграционных потоков также внесло свою лепту в нынешнее положение рынка недвижимости в провинции, экономика которой базируется на добыче углеводородов.

Фев 16

Зарубежные инвесторы взвинчивают цены на недвижимость.

204803_640xpСущественный приток иностранного капитала на рынок недвижимости США сделал его несомненно прибыльным для продавцов жилья. Вместе с тем, это привело к планомерному росту цен, вследствие чего, как констатируют аналитики, приобретение недвижимости становится недостижимым для большинства американцев, принадлежащих к среднему классу.

Кроме того, наблюдатели отмечают, что иностранные инвестиции — и в особенности, поступающие из Китая – привели к сравнительному снижению курса американского доллара по отношению к другим валютам.

Financial Buzz” со ссылкой на “Wall Street Journal  отмечает, что основная часть иностранного капитала вкладывается в рынки недвижимости таких «безопасных» для инвестирования стран, как Австралия, Канада и Соединенные Штаты Америки.

 

Жители Китая уже перечислили миллиарды в свои заграничные активы, несмотря на ограничение собственного государства на совершение трансграничных операций, сумма которых превышает $50,000. Этот феномен может быть индикатором нелегальной деятельности, а также, своего рода, возможным предзнаменованием очередного обвала рынка.

 

«Такая тенденция вызывает серьезные опасения у наблюдателей рынка недвижимости. Ведь подобная ситуация, когда обеспеченные иностранные покупатели приобретали дорогие дома за наличные, складывалась в 2007 году, прямо накануне краха 2008 года», — сообщает “Financial Buzz.

«В ответ на это правительство США было вынуждено, наконец-то, направить свой взгляд в сторону рынка недвижимости и принять меры по пресечению покупки иностранцами объектов жилой недвижимости и перекрыть им возможность легализации незаконных денежных средств», — добавляет “Financial Buzz”.

По данным Национальной Ассоциации Риэлторов в 2014 году по сравнению с предыдущим годом зафиксирован рост иностранных транзакций в США на 35%. Их общий объем составил $92.2 миллиарда.

Мар 06

Дома в Большом Торонто продолжают продаваться быстро

Реэлторы Торонто отчитались о 3,206 продажах через МЛС за первые 14 дней Февраля. Это более чем на 9% больше, чем за тот же период прошлого года.

Количество новых листингов увеличилось на 13% за тот же период.

В первой половине Февраля количество домов выставленных на продажу в Большом Торонто увеличилось. Если этот рост продолжится, это приведет к ослаблению конкуренции между покупателями и стабилизации рынка недвижимости.

Средняя цена проданного дома в первой половине Февраля поднялась на 9% по сравнению с прошлым годом и составила $491,493.

По мнения главного аналитика ТРЕБ Джейсона Мерсера: Существует сильная конкуренция между листингами в GТА; дома продаются быстро и максимально близко к запрашиваемой цене.

Фев 29

Новый инструмент для измерения динамики цен на недвижимость в Канаде

Используя сложнную статистическую модель, система берет в расчет количественные признаки, такие как количество комнат и качественные признаки, такие как законченный бейсмент.

Каждый месяц два ключевых вывода будут опубликованны используя MLS® HPI:

  1. Индекс цен, работающий по тому же      принципу, что и потребительский индекс цен. Например, индекс в Январе 2005      был 100, в Январе 2012 — 143.1, что значит цены выросли на 43.1$ с Января      2005 до Января 2012.
  2. Цены на дома будут основаны на серии      признаков, присущих домам в определенном районе. Признаки эти являются      постоянными, что позволит производить более точную оценку.

 

Ежемесячный отчет, основанный на MLS® HPI будет выходить в наших ежемесячных Market Watch reports, и будет назван “Focus on the MLS® Home Price Index”.

Новый вид отчета предоставит потребителям более четкую картину изменения цен.

Более подробную информацию об MLS® HPI можно найти на сайте: www.homepriceindex.ca

Фев 21

Министерство иммиграции Канады предоставило к одобрению Парламентом новый законопроект

16 февраля 2012 года Министерство иммиграции Канады предоставило к одобрению Парламентом новый законопроект, разработанный чтобы защитить целостность иммиграционной системы Канады.
Предлагаемые меры включают значительные изменения в системе предоставления политического убежища и направлены на борьбу с контрабандой людей. В частности, новое законодательство позволит проводить допрос потенциальных беженцев в течении первых 15 дней пребывания в Канаде, а также обязать предоставлять биометрические данные. Эти меры позволят улучшить работу иммиграционной службы, и устранить лайзейки для проникновения в страну обманным путем.

Предлагаемые меры обеспечат быструю и своевременную защиту тем, кто действительно нуждается в политическом убежище, и равно быстрое выдворение из страны тех, кто пытается обмануть канадскую иммиграционную службу.

В частности, заявления беженцев из большинства стран Евросоюза (ЕС) будут рассмотрены в течение 45 дней – это значительный шаг по устранению недостатков нынешней иммиграционной системы, когда любой заявивший о своем желании получить убежище в Канаде, живет в стране в ожидании решения о предоставлении убежища в среднем более 1000 дней. «Очевидно, что пробелы в существующем законе должны быть исправлены, и более жесткие меры по контролю за потоком иммигрантов в Канаду просто необходимы», -заявил министр иммиграции Канады Джейсон Кенни.  «Канада получает больше заявлений на политическое убежище от беженцев из Европы, чем из Африки или Азии. Только в прошлом году 23% всех беженцев были гражданами ЕС. Это на 14% больше по сравнению с предыдущим годом. Такая тенденция ставит под угрозу целостность канадской иммиграционной системы «.

В последние годы более 95% запросов на получение  статуса беженца из стран ЕС были отклонены. Работа иммиграционной службы по рассмотрению этих необоснованных заявлений в прошлом году стоила канадским налогоплательщикам почти $170 миллионов канадских долларов. Правительство Канады считает что слишком много налоговых денег тратятся на фиктивных беженцев, и иммиграционные власти в кратчайшие сроки будут высылать из страны тех, кто злоупотребляет системы иммиграции в Канаду.  Новый законопроект позволит сэкономить более полутора миллиардов долларов в течении 5 лет, сократив расходы на недобросовестных беженцев.
«Наше правительство предупреждает, что наши двери открыты для тех, кто играет по правилам. Тем не менее, мы будем бороться с теми, кто спекулирует возможностями иммиграции в страну, способствует контрабанде людей, ставит под угрозу человеческие жизни и угрожают целостности наших границ «, сказал министр Кенни.
Новое законодательство также предпологает полномочия собирать биометрические данные (например, отпечатки пальцев, фотографии) для въезда в Канаду. Документы можно подделать или украсть, в то время как биометрические данные позволят достоверно установить личность каждого въезжающего.  «Биометрия станет важным новым инструментом для защиты безопасности канадцев за счет снижения мошенничества и кражи личных данных», сказал министр Кенни. «Так как мошенники становятся все более изощренными, биометрия позволит совершенствовать нашу способность определять преступников и тех, кто представляет угрозу для Канады. Биометрия укрепит целостность иммиграционной системы Канады, помогая упростить въезд в страну для законопослушных путешественников «.

Фев 15

Продажа и покупка недвижимости в Канаде, Торонто – С чего начать покупку дома в провинции Онтарио?

Когда вы покупаете дом или кондоминиум, свяжитесь с адвокатом, специализирующимся по вопросам купли – продажи недвижимости.
Покупатель и продавец не должны пользоваться услугами одного и того же адвоката. Основными источниками информации для вас могут быть ваши друзья, соседи, агенты по недвижимости и объявления в газетах.
Покупка недвижимости в Канаде является выгодным капиталовложением. 65% канадских семей являются владельцами собственного жилья. Цены на недвижимость в этой стране и, в частности, в самом крупном и популярном городе страны Торонто, постоянно растут. Так, за 2006 год цены выросли на 6-10% в зависимости от месторасположения и качества жилья.
В Канаде существует 3 основных вида жилья:

* кондоминиум
* индивидуальный частный дом
* townhouse (городской дом)

Кондоминиум

Кондоминиум – это квартира в многоэтажном доме. Площадь квартиры в среднем составляет 50-140 кв.м. Она включает гостиную, столовую, кабинет, 1-3 спальни, солярий, кухню, 1-2 ванные комнаты, душ, балкон, кладовки. Все квартиры в таком доме находятся в частной собственности их жильцов, а земля и все прилегающие территории – в совместной собственности всех владельцев кондоминиума.
Как правило, дома, где расположены кондоминиумы, представляют собой современные, хорошо оборудованные здания с просторными холлами и декоративно оформленным интерьером, Непременными их атрибутами являются спортивный комплекс (тренажерный зал, сауна, бассейн, теннисные корты), банкетный зал, подземный гараж и круглосуточная охрана. Территория, прилегающая к дому, озеленена, имеет игровые площадки и полностью огорожена.
Стоимость таких квартир составляет $200.000-$1.000.000 канадских долларов . Ее ежемесячное содержание (в случае приобретения без ссуды в банке) в среднем обходится в $500CDN, из них ~$300CDN уходит на коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, парковка, пользование спорткомплексом и страховка здания), и ~$200CDN составляет налог на недвижимость.

Частный дом

Индивидуальный частный дом имеет 1-2 этажа. Если дом двухэтажный, то на первом этаже располагается гостиная, столовая, так называемая семейная комната, прихожая, кабинет, кухня, на втором – спальни (их может быть от 2 до 4, реже – больше).  В доме есть большие стенные шкафы и кладовки. Особняки, построенные за последние 5 лет, имеют, как правило, «sunroof» – часть крыши, изготовленную из специального стекла. Обязательно есть гараж на 1-2-3 машины.
Площадь дома составляет от 180 до 350 кв.м. Участок, на котором стоит дом, обычно не превышает 12-15 метров в ширину и 30-40 метров в длину. Стоимость частного дома составляет от 400.000 до 1.000.000 канадских долларов.
Содержание индивидуального дома ежемесячно обходится в $800CDN: $450 – коммунальные услуги (электричество, газ, вода, отопление) и $350-$450 CDN – налог на недвижимость. Уход за территорией (уборка снега, стрижка травы) возлагаются на хозяина. Кроме того он обязан каждый месяц платить $80CDN за страховку дома.

Townhouse

Townhouse – это двух – трехэтажный домик с отдельным входом, который стоит вдоль улицы или двора стенка к стенке с другими такими же домами. Каждый townhouse имеет примерно такую же планировку как индивидуальный дом, но может иметь подземный гараж, а также большие комплексы имеют огороженную территорию, охрану и детские площадки. Площадь их составляет от 120 до 200 кв.м., цена варьируется в пределах от $300.000CDN до $600.000.
Ежемесячные расходы на содержание townhouse составляют $600-650CDN

Роль риэлтора – агента по недвижимости – в процессе приобретения жилья

При выборе дома или квартиры подавляющее большинство канадцев предпочитают пользоваться услугами профессионального агента по недвижимости. Такой специалист должен обязательно иметь лицензию, выданную Канадской Ассоциацией по торговле недвижимостью (Canadian Real Estate Association). Агент или риэлтор оказывает полный комплекс услуг по поиску дома или квартиры, получению кредита в банке, проведению технической инспекции дома и выборе адвоката.
Поиском недвижимости можно заниматься и самостоятельно. В этом случае источником информации будет реклама в газетах, журналах, на телевидении или просто на улицах. Но так рекламируется только 15-20% всей выставленной на продажу недвижимости.
В то же время вся продаваемая недвижимость обязательно попадает в специализированную компьютерную сеть MULTIPLE LISTING SERVICE (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные риэлторы. По этому перечню из большого количества предложений риэлтор поможет выбрать самое лучшее и по самой оптимальной стоимости. Опытный специалист по недвижимости может быстро и правильно оценить тот или иной выставленный на продажу объект, определить все его плюсы и минусы, рекомендовать его к покупке или воздержаться от нее

Способы оплаты недвижимости

Иммигранты, приезжающие в Канаду на постоянное место жительство, могут приобрести жилье двумя способами.
Первый – купить недвижимость, сразу оплатив полную стоимость дома или квартиры. На приобретение дома в этом случае может уйти от двух недель до одного месяца. Это минимальный срок, необходимый для подбора объекта и проверки адвокатом его юридической чистоты.
Второй путь – это приобретение недвижимости с помощью банковского кредита. В этом случае необходимо внести первый взнос («down payment») в размере не менее 5% от стоимости недвижимости. Остальная сумма погашается выданным в банке кредитом. Кредит выдается на достаточно льготных условиях: на срок до 30 лет под 3-5% годовых.

Дополнительные затраты

Покупка дома – одно из самых замечательных событий в жизни каждого человека. Однако для того, чтобы оно не было омрачено непредвиденными обстоятельствами, нужно знать, что существует ряд так называемых “closing costs”, то есть ряд платежей, которые необходимо внести в добавление к вашему “downpayment”. Вот перечень этих платежей:
Legal Fee. Так как участие адвоката является необходимым условием заключения сделки, связанной с покупкой недвижимости, вы должны оплатить его услуги, включающие изучение юридической чистоты объекта,а также все необходимые действия, связанные с юридическим оформлением сделки.
Mortgage Insurance. В случае, когда сумма ссуды (mortgage) составила 80%   или более процентов от стоимости покупаемого жилья, банк требует, чтобы вы оплатили страховку ссуды в CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation).
Property Insurance. Эта страховка покрывает стоимость вашего дома и его содержимого. Большинство банков требуют наличия у вас такой страховки до предоставления ссуды.
Инспекция дома. Профессиональный home inspector знает, какие недостатки искать. Он может добавить много интересных подробностей, касающихся технического состояния объекта, к той информации, которую вы получили от своего агента или имеете в результате личного осмотра недвижимости.
Land Transfer Tax. Каждый человек, покупающий недвижимость в Онтарио, обязан заплатить Land Transfer Tax – налог на перевод земли. Его сумма обычно составляет от 0.5 до 2% от стоимости покупки и колеблется в зависимости от цены объекта.
HST. Этим видом налога облагаются все новые дома, хотя при покупке большинства домов возможны различные скидки (rebates). Дома, продающиеся не в первый раз (resale) не облагаются HST.
Hook Ups. Не стоит забывать о том, что вам придется заплатить за подключение телефона, телевизионного кабеля, электроэнергии и так далее.
Затраты на переезд. Не забудьте прибавить затраты на переезд с прежнего места жительства в новый дом, особенно если вы планируете нанимать профессиональных “перевозчиков” (moving company). Имейте в виду, что в Better Business Bureau вам могут подсказать, какая компания имеет хорошую репутацию.

Пожалуйста, имейте в виду, что эта информация является
дайджестом многих источников и не должна быть
спутана Вами с официальными положениями и
программами

Фев 13

Обзор рынка недвижимости в Торонто за Январь 2012г

Реалторы Торонто отчитались о 4,567 продажах зарегестрированных в МЛС в Январе 2012 года, что на 8.8% выше, чем в Январе 2011 года. Наиболее значительные продажи пришлись на отдельно стоящие дома.

«Столь значительные продажи, обусловлены низким процентом на ипотечные ссуды, а так же вселяют уверенность в покупателей в то что они могут позволить себе совершить покупку дома», сказал президент ТРЕБ Ричард Сильвер. «Покупатели заинтересованны в покупке домов по всему спектру цен», продолжил Ричард Сильвер.

Средняя продажная цена в Январе 2012 года была $46,534 — почти на 9% выше Января 2011 года.

«Tакой значительный рост цен обусловлен недостаточным количество домов выставленных на продажу, что создало острую конкуренцию между покупателями. Значительный рост цен повлечет за собой увелечение количества домов выставляемых на продажу, результатом этого послужит замедление темпа роста цен, особенно во второй половине 2012 года», сказал Джейсон Мерсер — Главный менеджер анализа рынка в ТРЕБ.

 

Фев 13

ДУМАЙТЕ СЕГОДНЯ О ТОМ, КАКИЕ НАЛОГИ ВЫ БУДЕТЕ ПЛАТИТЬ ЗАВТРА!

Все должны платить налоги, только никто не хочет их переплачивать. Каждый год многие налогоплательщики переплачивают налоги одной единственной причине — они неправильно и не до конца используют налоговые кредиты и вычеты. В таких вопросах не всегда надо полагаться на того, кто готовит вам налоговую декларацию. Вдруг он что-нибудь упустит, забудет или не будет знать? Особенно, если это не Chartered Accountant, который обязан несколько раз в год проходить профессиональную переподготовку и быть в курсе всех новинок налогового законодательства? В конце концов, это ваши личные деньги, и поэтому вам самим необходимо всегда держать руку на пульсе и быть в курсе всех изменений в налогообложении.

Мы в компании inNumbers можем вам в этом помочь. Мы не только бухгалтеры, мы еще и налоговые консультанты, и поэтому мы обладаем обширными  знаниями налогового законодательства и большим опытом работы в области налогообложения. Мы постоянно отслеживаем все изменения законодательства, включая комментарии налоговых органов (СRA) и судебной практики (Tax Court decisions).

 

В этой статье мы бы хотели продолжить наш разговор о том, как, используя различные налоговые кредиты и вычеты, добиться оптимального уменьшения ваших налогов. Сегодня речь пойдет о расходах на юридические услуги. Мы хотим рассказать нашим читателям о том, какие расходы можно использовать для уменьшения налогооблагаемого дохода при подаче налоговой декларации, а какие нельзя.

Нашей конечной целью всегда является повышение уровня знаний наших читателей и клиентов в тех областях, в которых мы являемся профессионалами. Хорошо подготовленный клиент – это экономия времени, правильно поставленные вопросы, и, в конечном счете, высокая степень удовлетворенности от нашего с вами сотрудничества. Разумеется, в рамках газетной статьи трудно охватить все аспекты рассматриваемых нами вопросов. Поэтому, мы приглашаем вас к нам на консультацию. Позвоните по телефону905-882-3137, и Ольга или Сюзанна будут рады назначить вам время для БЕСПЛАТНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ.

 

КАКИЕ ВИДЫ РАСХОДОВ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ УМЕНЬШАЮТ НАЛОГИ?

Расходы, потраченные вами на юристов могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода при подаче налоговой декларации. Однако, к сожаленью, не во всех случаях. Ниже мы приводим список ситуаций, когда это возможно:

  1. 1.      Юридические расходы, связанные с ведением бизнеса

Если расходы на юристов непосредственно связаны с получением вами доходов или, что также вполне вероятно, с предотвращением потерь от предпринимательской деятельности, вы можете вычесть их из вашего налогооблагаемого дохода. Однако, юридические расходы, связанные с активами, относящимися к вашему основному капиталу (capital assets) не включаются в расходы; такие расходы увеличивают ваших стоимость инвестиций в основной капитал и, в последствии, амортизируются вместе с капитальными затратами на приобретение этих активов. Поскольку юридические расходы, связанные с такими капитальными активами относятся на их стоимость, они помогают вам в последствии снизить налог на прирост капитала.

Примеры:

— Вы нанимаете юриста для оформления покупки капитального оборудования для вашего бизнеса. Стоимость услуг юриста в данном случае не будет вычитаться из доходов вашего бизнеса. Вместо этого, вы можете включить ее в стоимость приобретения оборудования и учитывать как капитальные затраты. Таким образом, с течением времени юридические расходы на приобретение оборудования будут полностью самортизированы.

— Вы обращаетесь к юристу для оформления покупки земли, на которой вы хотите построить ваше производство. Как и в предыдущем примере, расходы на юридические услуги по оформлению покупки будут отнесены на увеличение стоимости земельного участка. В том случае, если вы продадите участок с прибылью, эти расходы уменьшат ваш налог на прирост капитала.

Обратите внимание, что если ваш бизнес оформлен как корпрорация, вы не сможете вычесть юридические расходы на бизнес, выплаченные их вашего собственного кармана, из ваших личных доходов. Юридически, это корпорация ведет ваш бизнес, а вы, с точки зрения закона, владеете акциями корпорации, то есть капитальным активом. А юридические расходы, связанные с владением акциями корпорации, вычитаются их ваших доходов только в том случае, если они направлены на получение доходов, то есть, в случае с акциями – на получение дивидендов.

В том случае, если вы оплатили юристу расходы, связанные с ведением бизнеса корпорации, своим персональным чеком, лучше всего оформить это как займ своей корпорации от акционера, а расходы на юриста отнести на расходы самой корпорации. Корпорация сможет вычесть эти расходы их своего дохода, а затем, когда вам будет удобно, вернет вам заем без всяких налоговых последствий.

Кстати, юридические расходы, связанные с представлением интересов вашего бизнеса в правительстве, проще говоря, расходы на лоббистские услуги, сразу вычитаются из доходов, даже если они относятся к расходам на капитальные активы или на увеличение стоимости вашего бизнеса.

 

  1. 2.      Расходы на недвижимость

К юридическим расходам, связанным с недвижимостью, используется такой же подход, как и к подобным расходам, связанным с ведением бизнеса. Если расходы относятся к получению доходов от недвижимости (например, юридические расходы, связанные с получением арендной платы), они вычитаются из доходов. Если расходы связаны с приобретением недвижимости (например, на оформление покупки кондоминиума, который вы собираетесь сдавать в аренду), они относяся на стоимость приобретения недвижимости.

  1. 3.      Работники, получающие коммиссионные

Если вы получаете коммиссионные с продаж в своей фирме, и вам разрешено уменьшать размер ваших доходов на размер ваших расходов, связанных с получением коммиссионных, вы можете уменьшить ваши доходы на сумму юридических расходов. Но только в том случае, если эти расходы непосредственно связаны с получением вами ваших коммиссионных (напримет, расходы на составление трудового договора с вашим нанимателем).

  1. 4.      Работники, получающие зарплату

Юридические расходы, связанные с получением причитающейся вам зарплаты (или с установлением ваших прав на зарплату) вычитаюстя их ваших доходов. Принцип все тот же: эти расходы непосредственно относятся к получению вами налогооблагаемых доходов, поэтому ваши доходы можно уменьшить на сумму этих расходов.

Юридические расходы, связанные с защитой вашей работы (например, чтобы избежать увольнения), обычно не вычитаются из ваших доходов. Хотя в последнее время Налоговый Суд Канады принял несколько неоднозначных решений по этому вопросу.

  1. 5.      Получение выходного пособия или компенсации за незаконное увольнение

Выходное пособие (severance or termination pay), а также компенсация за незаконное увольнение (award for wrongful dismissal), согласно налоговому законодательству, называются «пособиями по уходу с работы» (“retiring allowances”) и подлежат обложению налогом. Все юридические расходы, связянные с получением «пособий по уходу с работы» можно вычесть из суммы вашего дохода. Однако есть ограничение – если вы, частичтно или полностью, переводите свое «пособие по уходу с работы» в RRSP в год получения пособия, то размер разрешенного налогового вычета уменьшается пропорционально сумме, переведенной в RRSP. Правда, не все работники могут, согласно закона, перевести пособие в RRSP. Это разрешается только тем, кто работал на своего нанимателя с 1996 года или ранее.

Если вы в каком-нибудь налоговом году потратили деньги на юристов, чтобы получить свое «пособие по уходу с работы», но так и не получили его, волноваться не стоит. Вы сможете воспользоваться этим налоговым вычетом в последствии, в случае получения пособия в течение последующих семи лет.

Пример:

Вы были уволены с работы в 2009. Отстаивая свои права, вы потратили на услуги юриста $3,000 в 2009 году и еще $1,000 в 2010. В 2010 вы победили, и в качестве компенсации ваш бывший наниматель заплатил вам $20,000. Эти деньги, согласно налоговому законодательству, являются «пособием по уходу с работы». Общая сумма, потраченная вами на юридческие услуги в 2009 и 2010 годах, а это $4,000, может быть вычтена вами из дохода в $20,000 при подаче декларации в 2010 году.

Судебная практика: Расходы на юридические услуги по иску о потере работы не могут быть учтены при подаче декларации, если доход не получен.

В недавнем судебном иске Бонсма против CRA (Bonsma Case), налогоплательщик работал техником в компании Теско. В заявлении он указал, что Теско систематически сокращала его оплачиваемые часы и, соответственно, его заработки, без существенной на то причины. Доходы налогоплательщика снизились до того уровня, когда он вынужден был уволиться с Теско и отправиться искать другую работу. Одновременно, налогоплательщик подал иск против иск против незаконных действий Теско, следствием которых стала потеря им работы.

Судебные разбирательства продолжались три года. Каждый год, при подаче налоговой декларации, истец пытался вычесть из суммы своего дохода свои судебные и юридические издержки. И каждый раз CRA ему в этом отказывало на том основании, что его издержки относятся к расходам, связанным с попытками получить «пособие по уходу с работы». Поскольку, фактически, никакого пособия за те налоговые годы, в которые он пытался применить налоговые вычеты, он не получал, значит, и оснований для применения вычетов нет.

Истец подал аппеляцию в Налоговый Суд Канады. На слушаниях, Налоговый Суд отклонил аргументы истца о том, что его юридические расходы возникли при попытке установить свои права на получение заработной платы, которая ему причиталась. Суд посчитал, что истец не имеет права на получение оплаты за те часы, которые он фактически не отработал. Соответственно, долгов по заработной плате перед истцом нет. Более того, суд полностью поддержал позицию CRA о том, что истец, фактически, пытатся получить компенсацию за потерю работы, которая, в случае выплаты, должна была бы считаться «пособием по уходу с работы». А с точки зрения налогового закона, как это отмечалось ранее, юридические расходы, связанные с получением «пособия по уходу с работы» при подаче декларации могут вычитаться налогоплательщиком только из фактически полученной на руки суммы пособия.

  1. 6.      Получение пенсионных выплат

Юридические расходы, связанные с получепнием пенсионных выплат из зарегистрированного пенсионного плана, могут быть вычтены из доходов, полученных из пенсионного плана. Механизм такой же, как и в предыдущем случае с «пособием по уходу с работы». При этом, точно так же, как и с «пособием по уходу с работы», можно пользоваться налоговыми вычетами на протяжении семи лет, пропорционально суммам выплат, полученным в каждый данный конкретный налоговый год, если расходы возникли до фактического получения выплат.

  1. 7.      Разводивыплатасодержания

Юридические расходы, связанные со слушаниями о разводе и выплате содержания не вычетаются из доходов при подаче декларации в том случае, когда речь идет о разводе, как таковом, или о разделе имущества, или о слушаниях об опеке над детьми.

Разрешается уменьшать доходы на сумму юридических расходов тогда, когда у вас уже есть ПРАВО, полученное через решение суда или путем договора о разводе, на получения пособия на содержание от вашего бывшего супруга или супруги, и вам приходитсья тратиться на то, чтобы добиваться получения от них этих денег. Таким образом, елси вы вынужены обратиться к адвокату, потому что ваш бывший супруг или супруга задерживает выплату алиментов или оплату пособия на ваше содержание, суммы, полученные вами от ваших бывших, можно уменьшить на сумму расходов на адвоката при подаче налоговой декларации.

Поскольку ПРАВО детей на получение пособия на содержание конкретно прописано в семейном законодательстве, то доказывать уже никому ничего не надо. Все юридические расходы, направленные на получение решения суда о получении пособий по содержанию детей вычетаются из доходов. Дополнительно, все юридические издержки направленные непосредственно на получение пособия на содержание детей, или на то, чтобы сделать это пособие «безналоговым», так же вычетаются из доходов. Однако, в том случае, если вам предъявлен иск о выплате пособия на содержание детей, и вы являетесь по нему ответчиком, не надейтесь – юридические расходы, связанные с таким иском, вам вычесть из ваших доходов не удасться. Зокон это не разрешает.

  1. 8.      «Боевые действия» против CRA

Подготовка и защита любого протеста по налогам или аппеляция в Налоговом Суде Канады стоят серьезных денег. Эти расходы можно вычесть из вашего дохода в незвисимости от того, кому вы их заплатили – адвокату, бухгалтеру, или другому вашему представителю. К подобным расходам, например, относятся подача Заявления о Протесте (Notice of Objection), ведение переговоров с CRA, подача аппеляции в Налоговый Суд, оплата услуг экспертов, и так далее. Согласно административному регламенту CRA, к таким расходам также относятся суммы, заплаченные вами профессиональным консультантам, которые от вашего имени общаются с аудиторами из CRA в процессе аудита вашей налоговой декларации, даже если вы в итоге и не будете подавать Заявление о Протесте.  Ваши расходы, связанные с подачей налоговых протестов и аппеляций в других странах, тоже обычно вычетаюстя из ваших доходов при подаче декларации.

Юридические расходы, связанные с вашей защитой в суде, если против вас был подан иск об уклонении от налогов, раньше не могли вычетаться из ваших доходов. Но постепенно судебная практика меняется. И теперь, их можно вычетать из доходов в том случае, если иск об уклонении от налогов связан с получением прибыли от вашей обычной повседневной предпринимательской деятельности. Штрафы и пени из нельзя вычетать из ваших доходов при подаче декларации.

Расходы на переезд

Если вы, в связи со сменой работы или места ведения бизнеса, переезжаете жить более чем на 40 км ближе к вашему новому месту получения дохода, чем вы жили раньше, вы имеете право на то, чтобы, при подаче налоговой декларации в год переезда, вычесть из ваших доходов сразу несколько видов расходов, связанных с переездом. Воспользуйтесь налоговой формой T1M при подаче декларации. Помимо других расходов, вы сможете включить в нее юридические расходы на как на оформление продажи старого дома, так и на оформление покупки нового.

Пересадка органов и спинного мозга

В том случае, если человеку необходима пересадка какого-нибудь органа или спинного мозга, получатель органа может возместить донору расходы на операцию, включая юридические издержки. Данные суммы попадают под квалификацию «кредит на медицинские расходы» с точки зрения налогового законодательства (medical expense credit). Медицинские расходы не вычетаются из доходов. Вместо этого, при условии, что они не превышают определенного законом лимита, они создают налоговый кредит, размер которого приблизительно около 21% от общей сумму разрешенных медицинских расходов. Этот кредит затем вычетается из общей суммы подоходного налога, который вы должны заплатить.

Расходы по усыновлению/удочерению

Государством определяется размер лимита расходов на эти цели для каждого налогового года. Если оформление усыновления или удочерения завершилось в 2010 году, то размер лимита на этот год составляет до $10,975. Эти расходы могут включать в себя и юридические издержки. Государство устанавливает также федеральный налоговый кредит в размере 15% от суммы понесенных разрешенных расходов. Некоторые провинции предлагают дополнительно свои кредиты. В Квебеке, например, размер налогового кредита составляет 20% от суммы разрешенных расходов не превышающей $15,000.

Обратите внимание на то, что когда усыновление или удочерение организуется благотворительной организацией (charity), налоговые органы обычно не разрешают указывать суммы расходов, выплаченные этим организациям на цели усыновления или удочерения, в качестве «пожертвований», поскольку, по сути, эти деньги являются оплатой за услуги благотворительных организаций.

 

На следующей неделе мы продолжим отвечать на наиболее часто задаваемые вопросы наших клиентов и продолжим нашу дискуссию, посвященную различным аспектам налогового законодательства с точки зрения правильного применения различных налоговых льгот и минимизации налогов. Оставайтесь с нами. Читатели газеты всегда могут позвонить к нам INNUMBERS и задать свои вопросы о налогах и о подаче декларации Ольге или Сюзанне. Вы также можете записаться к нам на бесплатную консультацию по телефону: 905-882-3137.

Фев 07

Министерство Иммиграции Канады объявило о своих намерениях расширить и стандартизировать cуществующую систему центров оформления виз.

В конце января 2012 года Министерство Иммиграции Канады объявило о своих намерениях расширить и стандартизировать cуществующую систему центров оформления виз. Практически, будет создана новая сеть визовых центров, работающих по одинаковым (для посольств Канады в любых странах) правилам и срокам оформления виз и документов на иммиграцию.

Новые визовые центры будут предлагать обслуживание клиентов на местных языках, помогать в правильном заполнении документов, а также проверять пакет документов на иммиграцию чтобы удостовериться что многочисленные бумаги и справки, необходимые для оформления иммиграции, правильно оформлены и включены в пакет документов.  Хотя визовые центры и не играют никакой роли в процессе принятия решений, новые правила работы центров позволят упростить процедуру оформления туристических виз и документов на иммиграцию в Канаду.  Министерство Иммиграции напоминает что визовым центрам запрещено предоставлять любые визовые, иммиграционные или юридические консультации заявителям. Улучшая и упрощая процесс получения виз и иммиграционных документов, и делая свою работу наиболее эффективным способом, визовые центры помогут увеличить приток туристов в Канаду, а также упростить процесс получения иммиграции.

Благодаря реформе визовых центров, Министерство Иммиграции Канады сможет открыть дополнительные визовые центры в районах, которые ранее были вне досягаемости. Это означает улучшение обслуживания заявителей на визу или иммиграцию в Канаду, поскольку им больше не придется тратить время и деньги на поездки в Москву или Санкт Петербург. На сегодняшний день существуют 60 визовых центров в 41 странах, включая единственный офис Канадского консульства в Москве. В соответствии с новой глобальной схемой улучшения процесса выдачи виз, Канада предусматривает расширение сети визовых центров до 150 к 2014 году. Информации о том, где будут открыты новые центры в России, пока еще нет.

Мы будем следить за развитием планов Министерства Иммиграции Канады и сообщим вам о новых визовых центрах, планируемых к открытию на территории России.

Предыдущие сообщения «